Использование материнского (семейного) капитала (МСК), на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган - Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.
Законный порядок
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. По закону начиная с этой даты все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали «материнский капитал» (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы).
Размер капитала ежегодно индексируется:
2012 г. размер МСК 387 640, 30 руб.
2013 г. - 408 960, 50 руб.
2014 г. – 429 408, 50 руб.
Эти средства в том числе можно потратить на улучшение жилищных условий - на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил . И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению . В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью МСК.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства МСК направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», - сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки - через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
Возможные риски
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью МСК, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», - уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», - сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых - 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью МСК. - От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец - деньги. - От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», - рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», - советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства МСК», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами МСК воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ - справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на МСК, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», - говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств МСК, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», - подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Резюме
Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель МСК дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью МСК недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
Условия материнского капитала
Государственная помощь семьям с детьми «Материнский капитал» может использоваться в нескольких направлениях, в том числе, на приобретение жилья, обучение детей и пенсионные накопления матери. Возможно через несколько лет, когда подрастут первые дети, ставшие участниками этой программы, активизируется расходование неиспользованных средств на их обучение. В 2017 году с огромным отрывом лидирует использование . В этом направлении расходуется около 95% всех полученных средств.
Получение сертификата – это только первый шаг. Затем его владелец должен собирать документы и подавать заявление на финансирование расходов на оплату покупки недвижимости, погашение ипотеки или возмещение строительных расходов. Кстати, полезно узнать, . Независимо от способа решения проблемы родители обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи, включая родителей и детей. Такой порядок предусмотрен в Правилах направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий, которые установлены в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12.12.07 года. Эта мера направлена на защиту интересов детей в будущем. При этом учитываются потребности не только того ребенка, после рождения которого был получен сертификат. Поскольку материнский капитал выделяется один раз, независимо от количества отпрысков в семье, родители обязаны выделить доли детям, родившимся как до получения государственной помощи, так и после этого.
Документация в ПФ
Вопрос о том, как выделить доли по материнскому капиталу, решается во время оформления документации на выделение средств.
По требованиям пенсионного фонда для выделения денежных средств, держатель сертификата обязан предоставить:
- документы на себя (паспорт, сертификат, );
- документы на приобретаемое жилье (договор купли, ипотеки, участия в долевом строительстве, разрешение на строительство, чеки и другие платежные документы, подтверждающие расходы на строительные и ремонтные работы и так далее);
- справку из ЕГРН (реестра недвижимости о регистрации собственности на родителей и детей).
На практике сразу оформить право собственности на жилье получается далеко не у всех, так как регистрация происходит только после того, как жилой объект построен, сдан в эксплуатацию и вся сумма за него выплачена. Фактически момент приобретения жилья и полного вступления в права собственности разделяется несколькими годами. Для этого предусмотрена возможность заменить юридический документ о разделе собственности на документ о намерениях, т.е. достаточно предоставить правильно оформленный документ с обязательством выделить доли детям после государственной регистрации недвижимости.
Важно
Пенсионный фонд контролирует наличие данного обязательства в перечне документов и в будущем проверяет его исполнение.
Поэтому решение вопроса нужно ли выделять доли детям и в какой форме это делать, откладывается до того момента, когда родители получают на руки документы на собственность.
После этого можно выделить части жилья на каждого члена семьи и сделать это лучше в виде договора дарения, оформленного нотариально.
Ответственность за несоблюдение требований закона
В законодательстве напрямую не оговорены меры ответственности, но вопроса, обязательно ли выделять часть жилья детям у большинства родителей не возникает. Так как это может быть расценено как нецелевое использование материнского капитала. В результате, пенсионный фонд через суд может потребовать:
- распределить доли принудительно решением суда
- возвратить полученную сумму материнского капитала.
Полезная информация, ?
Быть родителем большая ответственность. Важно не только воспитать из ребенка хорошего человека, вложить в него понимание современного мира и сделать выносливым к темпу жизни.
Важно дать ему основные материальные блага для полноценного существования и комфортной жизни. Мать с отцом должны обеспечить свое чадо пропитанием, одеждой, крышей над головой и образованием. Другими словами, подготовить к вступлению во взрослую жизнь, чтобы он без труда мог передать то же самое своим потомкам.
Помощь в реализации данных задач оказывает российская федеральная программа . Она направлена на стимулирование рождаемости путем обеспечения социальных гарантий населению. Молодые семьи могут потратить эти средства на образование детей, формирование материнской пенсии, уход за ребенком инвалидом, улучшение жилищных условий. Последний пункт, бесспорно, является самым популярным направлением использования денег по государственной субсидии. Оно и понятно, самое главное, нужно обеспечить свою семью собственным отдельным жильем.
Законодательная сторона вопроса
Федеральный закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» от 29 декабря 2006 года устанавливает обязательные требования для использования сертификата на материнский капитал.
Среди них значится оформление особой бумаги – обязательства о выделении долей детям.
Итак, обо всем по порядку. Сама формулировка говорит за себя: капитал «семейный», предоставляется матери. Она обязана распределить купленное за эти средства имущество на всех членов семьи. В первую очередь, это касается детей, так как данная категория населения незащищена. Чтобы обезопасить ребенка и гарантировать ему права на приобретенную собственность, государство ввело данный документ.
Дело в том, что по условиям, записанным в 256-м законе, федеральные средства на покупку жилья выделяются после рождения второго или последующего ребенка. Таким образом государство пытается избежать появления на свет нежеланного потомства, в корыстных целях родителей. Именно поэтому маткапиталом можно воспользоваться только через 3 года. На покупку квартиры это не распространяется, но в то же время предусмотрены обязательные дополнительные действия.
Общие правила
Данным документом государство пытается обезопасить ребенка от негативных, экстренных, непредвиденных ситуаций. К таким можно отнести развод родителей, их гибель, лишение родительских прав, признание матери или отца недееспособными и пр. случаи. Ребенок не должен остаться без места для проживания.
Выделяются доли в квартире и доме , в соответствии с программой маткапитала, как при , собственными силами, вступлением в долевое строительство. Если семья неполная, собственником становится один родитель, в полной семье супруги предпочитают делить права, оформляя объект пополам. При ипотечном кредитовании муж и жена выступают созаемщиками и нередко делят жилплощадь в равных долях.
Если покупатель изначально в момент совершения имущественной сделки оформляет в качестве собственников и супруга, и всех своих детей , то оформление обязательства о выделении долей не требуется. Владелец сертификата обязан вписать в документ родных детей или официально усыновленных. Пасынки, падчерицы, дети, находящиеся под опекой, сюда не относятся.
Порядок составления и виды
Законом установлен порядок выделения долей в квартире , купленной при помощи средств материнского капитала:
Структура и содержание
Структура и формулировка документа определяется нотариусом исходя из:
- способа приобретения жилья;
- численности владельцев ;
- наличия обременения на объекте недвижимости и т.д.
Строгих правил, относящихся к внешнему виду соглашения, государством не оговорено. Они адаптируются к ситуации. Нотариусы чаще всего в курсе, по какому образцу необходимо вписывать текст, за десятилетнюю практику существования программы маткапитала все уже давно выучили свои обязанности. К слову, произвольно составленный и не заверенный нотариально документы специалисты Пенсионного фонда принимать не имеют права.
Общие требования к указанной в обязательстве информации:
Владелец сертификата оставляет себе копию обязательства, а оригинал направляется в Пенсионный Фонд.
Стоимость и сроки оформления
Обязательство должно быть исполнено в течение полугода после того, как получен материнский капитал, а жилье оформлено в собственность. В приобретенной квартире или построенном доме должны быть выделены равные доли всем членам семьи (матери, отцу и детям).
Иногда сразу исполнить обязательство не предоставляется возможным, так как на объект недвижимости наложено обременение . Это относится к ипотечному жилью. Если при приобретении помещения владелец сертификата решил воспользоваться кредитом, то, пока он не погашен, жилье находится в собственности банка. Выделить доли родственникам заемщик сможет только после полного погашения кредита. На это дается также максимум полгода.
Также существует практика вступления в долевое строительство
за счет средств материнского капитала. Тогда обязательство нельзя будет исполнить, пока объект не будет официально введен в эксплуатацию. Это логично, что в несуществующем доме прописаться пока нельзя.
Обращение в нотариальную контору за оформлением такой бумаги будет стоить 1500 рублей на каждого собственника. Получается, если жилье оформлено на мать, то она заплатит только 1500. А в случае, когда супруги решили поделить квартиру пополам, платить придется вдвое больше – 3000 рублей.
Невыполнение обязательного условия о выделении долей детям в помещении, приобретенном на средства материнского капитала, является преступлением. Однако никакой контролирующей меры пока не предусматривается, равно как и любого рода ответственности. Видимо, государство рассчитывает исключительно на совесть родителей.
О процедуре выделения долей детям в жилой недвижимости, приобретенной за средства Материнского капитала, смотрите в следующем видеосюжете:
